Römerwiesen

Aus marxheimzwei werden Römerwiesen

Freiräume, Optionen für eine Bebauung, Atmosphären – der Rahmenplan für das geplante Baugebiet Römerwiesen stellt bildhaft dar, wie es auf dem Areal südlich des Hofheimer Stadtteils Marxheim einmal aussehen könnte. Er zeigt grundlegende Prinzipien etwa zur Erschließung des Gebiets, zum Anteil von Grünflächen sowie zur Nahversorgung, die als Grundlage für die weitere Umsetzung des Projekts dienen. Hinweise und Anregungen aus dem bisherigen Beteiligungsprozess mit den Bürgerinnen und Bürgern haben den Rahmenplan mitgeprägt. So wurden die Gebietsgrenzen angepasst, wodurch Streuobstwiesen im Süden erhalten bleiben. Der neue Name Römerwiesen nimmt Bezug auf die Historie des Areals, auf dem es ein römisches Feldlager gab.

Von Nahversorgung bis Mobilität

Das Strukturkonzept des Rahmenplans sieht auf einer etwa 30 Hektar großen Fläche eine Planung von etwa 1400 Wohneinheiten für etwa 3100 Einwohner vor. Es soll ein attraktives Nahversorgungsangebot auch für den bereits bestehenden Teil von Marxheim geben. Das vielfältige Wohnquartier soll Raum für unterschiedliche Lebensstile unter Erhalt wesentlicher Landschaftsbestandteile bieten. Freiräume für Begegnungsflächen im öffentlichen Raum, die das soziale Zusammenleben fördern, sind zentraler Bestandteil des Rahmenplans. Dies sind direkte Einflüsse aus den Anregungen aus dem Dialogforum mit den Bürgerinnen und Bürgern. Auch neue Standards zur Mobilität wurden gewünscht und im Plan umgesetzt. Dies soll auch zu einer Entlastung des Ortskerns von Marxheim von Durchgangsverkehr führen, zu der eine neue Randstraße im Südosten einen wesentlichen Beitrag leisten soll.

Vom Quartiersplatz zum Dorfanger

Es gibt eine Reihe charakterstiftender Bestandteile der Römerwiesen. So könnte eine „Grüne Fuge“ entlang der historischen Elisabethenstraße einen sanften bepflanzten Übergang von der bereits bestehenden Bebauung in die Römerwiesen schaffen. Die Römerallee, die das Areal von Norden nach Süden durchzieht, soll die zentrale Flaniermeile für die Bewohner sein. Die Allee soll verschiedene Plätze und Grünflächen wie einen Quartiersplatz, einen Gartenplatz, einen Grünen Anger sowie einen Dorfanger miteinander verbinden. Diese Fläche schaffen Freiraum zwischen der Wohnbebauung und bieten Blickachsen. Parks, Quartiersgärten und Wiesen sollen den naturnahen Charakter des Wohngebiets abrunden.

Zur Historie des Beteiligungsprozesses

Die Erarbeitung des Rahmenplanes erfolgte im Dialog mit interessierten Hofheimerinnen und Hofheimern, den Eigentümerinnen und Eigentümern, fachlichen Akteuren sowie Vertreterinnen und Vertretern aus Politik und Verwaltung. Planung und Dialog wurden gestaltet und moderiert von der Arbeitsgemeinschaft „tobe.STADT“ und „KOKONSULT“.

Durchführung „vorbereitender Untersuchungen“ 

Welchem Zweck dienen die „vorbereitenden Untersuchungen“? 

Mit dem Rahmenplan liegt nun eine Konkretisierung zur Frage vor, wie ein Wohngebiet Römerwiesen aussehen sollte. Für die Stadt Hofheim stellt sich aber auch die Frage, in welcher Form ein solches Wohngebiet entwickelt werden kann. Hierbei sind viele Fragen zu bedenken, z.B.: Wie kann die Stadt sichern, dass sich eine Entwicklung so vollzieht, wie der Rahmenplan dies vorsieht? Wie kann sie gewährleisten, dass sich auch bestimmte Nutzungen tatsächlich einstellen, etwa der gewünschte Wohnungsmix mit bezahlbarem Wohnraum entsteht? Wie werden die für die Entwicklung notwendigen Kosten finanziert? Prinzipiell sind für die Entwicklung eines Baugebiets unterschiedliche Modelle denkbar, die von der Durchführung eines amtlichen Umlegungsverfahrens auf der Grundlage eines Bebauungsplans über den kommunalen Zwischenerwerb bis hin zu Verfahren reichen, bei denen sich Kommune und Eigentümer bzw. Eigentümerinnen gemeinsam vertraglich auf eine bestimmte Entwicklung verständigen. Ein Modell, das der Gemeinde besonders starke Einflussmöglichkeiten bietet, ist die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Um prüfen zu lassen, ob dieses Instrument des Städtebaurechts zum Einsatz kommen kann, wurde in der Stadtverordnetenversammlung bereits 2019 ein Beschluss zur Durchführung vorbereitender Untersuchungen gefasst. Mit der Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen wurde im September 2024 begonnen. Beauftragt hierfür wurde eine Arbeitsgemeinschaft, bestehend aus der ProjektStadt und der Terramag GmbH. 

Der intensiven Beteiligung der Eigentümerinnen und Eigentümer sowie der Pächterinnen und Pächter und anderer direkt Betroffener kommt in den vorbereitenden Untersuchungen eine besondere Bedeutung zu. In Befragungen und Gesprächen ist zu klären, inwieweit die Bereitschaft besteht, bei einer Entwicklung des Gebiets mit der Stadt zu kooperieren. Grundsätzliches Ziel der Stadt Hofheim ist es, die Gebietsentwicklung einvernehmlich mit den Betroffenen zu gestalten. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wird daher nicht nur geprüft, ob die Voraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme vorliegen, sondern es werden auch die Möglichkeiten untersucht, das Gebiet auf einem anderen Weg zu entwickeln, ohne dass die Entwicklungsziele dabei verloren gehen. Entscheidend sind dabei vor allem die Ergebnisse der Gespräche mit den Eigentümerinnen und Eigentümern.  Zeigen diese sich für kooperative Wege offen, so braucht und darf die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nicht zum Einsatz kommen. 

Was ist eine „städtebauliche Entwicklungsmaßnahme“?

Das im Baugesetzbuch geregelte Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme dient dazu, große Entwicklungsvorhaben zu erleichtern, indem diese einheitlich vorbereitet und zügig umgesetzt werden. Das wird dadurch erreicht, indem alle erforderlichen Aufgaben bei der Kommune gebündelt werden. Hierzu sieht die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als Regelfall vor, dass die Kommune alle im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke von den privaten Eigentümerinnen und Eigentümern erwirbt, entwickelt und im Anschluss an private Bauwillige veräußert. Zur Finanzierung der für die Entwicklung notwendigen Maßnahmen kann die Kommune dabei jene Bodenwerterhöhungen abschöpfen, die durch die Entwicklungsmaßnahme bedingt sind. Zu diesem Zweck erwirbt die Gemeinde die Grundstücke zu dem Wert, den sie hatten, bevor die Absicht bekannt wurde, eine Entwicklungsmaßnahme durchzuführen. Kann die Gemeinde die Grundstücke nicht freihändig erwerben oder sich mit den Eigentümerinnen und Eigentümern z.B. im Rahmen städtebaulicher Verträge auf eine Entwicklung einigen, besteht bei städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen die Zulässigkeit der Enteignung zugunsten der Gemeinde. 

Gerade weil die Durchsetzung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme unter Umständen mit erheblichen hoheitlichen Eingriffen in die verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsrechte verbunden ist, knüpft das Baugesetzbuch an die Anwendung des Instruments strenge Voraussetzungen: So darf eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nur zum Einsatz kommen, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies erfordert, z.B. zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten. Zudem muss belegt sein, dass sich die angestrebten städtebaulichen Ziele nicht im Einvernehmen mit den Eigentümerinnen und Eigentümern bzw. anderen, moderateren Instrumenten erreichen lassen. Hierzu sind Gespräche mit den Eigentümerinnen und Eigentümern zu führen, ob Kooperationsbereitschaft für eines der anderen Modelle der Baulandentwicklung besteht. 

Für die Prüfung, ob die Voraussetzungen vorliegen, sieht das Baugesetzbuch zwingend die Durchführung „vorbereitender Untersuchungen“ vor. Diese sind ausdrücklich ergebnisoffen. Sollte nach Abschluss der Untersuchungen deutlich geworden sein, dass die Voraussetzungen vorliegen, so kann sich die städtische Politik entscheiden, eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchzuführen. Dies geschieht über den Beschluss zur förmlichen Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs als Satzung. Sollte sich zeigen, dass die Voraussetzungen nicht vorliegen, so ist der Beschluss einer Entwicklungssatzung nicht möglich. Die meisten vom Gesetz vorgesehenen Wirkungen entstehen erst mit dem Beschluss einer solchen Satzung. Die vorbereitenden Untersuchungen selbst bringen nur wenige rechtliche Wirkungen für die Eigentümerinnen und Eigentümer mit sich. Es besteht allerdings die Pflicht, der Gemeinde Auskunft über jene Tatsachen zu erteilen, die sie für die Prüfung der Voraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme benötigt. 

Was sind die nächsten Schritte?

Eine erste Erläuterung der Herangehensweise und der Ziele der „vorbereitenden Untersuchungen“ erfolgte in der öffentlichen Sitzung des Ausschusses für Planung, Bauen, Umwelt und Verkehr am 03. Dezember 2024. Derzeit wird an der Recherche, Erhebung und Auswertung von Grundlagendaten und Gutachten zur Gebietsentwicklung, zum erhöhten Bedarf an Wohnstätten und zu anderen grundsätzlichen Fragen gearbeitet. Gleichzeitig wird die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange vorbereitet.Die Beteiligung der Betroffenen startet im April mit einer Informationsveranstaltung für die Eigentümerinnen und Eigentümer, in der u.a. die Mitwirkungs- und Beteiligungsmöglichkeiten im weiteren Verfahren erläutert werden. Im Anschluss werden alle Eigentümerinnen und Eigentümer zunächst schriftlich u.a. zur Nutzung des Grundstücks und dem Ausmaß der Betroffenheit im Falle einer möglichen Baugebietsentwicklung befragt. Diese Befragung dient auch dazu, die Adressen der Pächter und Pächterinnen zu recherchieren, diese werden dann gleichermaßen beteiligt. Die Erörterung der Möglichkeiten und der Bereitschaft, an einer möglichen Gebietsentwicklung mitzuwirken, erfolgt anschließend in Einzelgesprächen. 

Für die breite Öffentlichkeit ist ebenfalls im April eine eigene Veranstaltung vorgesehen, in dem über Hintergründe, Ziele und Inhalte der „vorbereitenden Untersuchungen“ informiert wird. Eine Vorstellung der Zwischenergebnisse im Ausschuss für Planung, Bauen, Umwelt und Verkehr ist im Sommer 2025 geplant. 

Mit dem Abschluss der „vorbereitenden Untersuchungen“ ist Ende 2025 zu rechnen.